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L’impatto della pandemia sul mercato immobiliare.
L’impatto della pandemia sul mercato immobiliare.

L’impatto della pandemia sul mercato immobiliare.

16/07/2020

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Il Covid-19 ha avuto un impatto negativo sui mercati finanziari e sull’economia in generale, colpendo anche il mercato immobiliare e dei mutui. In un momento come questo, di generale incertezza, molti investitori, proprietari e potenziali acquirenti sono portati a chiedersi, e non poteva essere diversamente, cosa succederà al mercato immobiliare dopo la pandemia?

In Italia il rallentamento del settore immobiliare era in corso già prima del diffondersi del Covid19, secondo quanto riportato dal 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma.

Nel decennio 2010-2019 i prezzi delle case in media risultano crollati del 17,6% nel nostro Paese, quando nel periodo 2010-2018 sono aumentati in altri paesi, come ad esempio, nel Regno Unito del 35,4%, poco meno del 20% in Svizzera e del 13,5% in Portogallo.

Secondo le statistiche OMI del primo trimestre 2020, «il calo dei volumi di compravendita nel settore residenziale, in atto dal 2014, subisce un brusco arresto nel primo trimestre del 2020, con il tasso tendenziale che registra un calo pari a -15,5%, vale a dire oltre 14 mila transazioni in meno rispetto all’omologo trimestre del 2019.

È evidente che il motivo della flessione rilevata è da imputare al lockdown, all’impossibilità di uscire dalle proprie abitazioni se non per attività strettamente necessarie.

Nella Tabella 2 (riportata nelle immagini a fianco), al fine di comprendere meglio la dinamica del mercato, sono riportati i dati mensili di questo primo trimestre del 2020 che raccontano un mercato delle abitazioni dove, prima dello shock, ha prevalso il segno positivo, che indica un mercato residenziale seppur in rallentamento ma ancora in crescita.

Anche i dati relativi alle otto principali città italiane, Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna, Firenze, mostrano dinamiche abbastanza uniformi: il calo complessivo (-15,8%) è allineato al dato nazionale. Milano, Napoli e Genova subiscono il contraccolpo più forte con una perdita di poco inferiore al 20%. In particolare Milano si ferma al di sotto delle 5.000 NTN (numero di transazioni normalizzate), fatto che non accadeva dal I trimestre 2016. A Roma e Firenze la variazione tendenziale negativa, sia pure sotto la media, accentua quella già registrata nel IV trimestre dell’anno precedente.

Dal 2014 si ha una generale tendenza positiva delle otto città, che raggiunge l’apice intorno al 2016 per poi essere seguita da una fase di progressivo rallentamento che si aggrava volgendo al negativo in questi ultimi mesi del 2020.

A partire da febbraio 2020, tutto quello che è stato dal 2014 al 2019 come ripresa delle quantità scambiate è semplicemente scomparso.

Diversi istituti di ricerca stanno cercando di delineare scenari e prospettive, ma quando i fenomeni sono così terribilmente incerti e instabili, effettuare esercizi di previsione rischia di non essere di grande aiuto. Si deve dare per scontato che vi sarà una discesa nei livelli delle unità abitative scambiate, ma non si sa se poi il ripristino della condizione di normalità, potrà o meno produrre un recupero dei livelli ante - Covid 19 (e quindi di nuovo una crescita) e di quale entità».

Il documento OMI analizzato esordisce affermando che «Tutti i dati riportati in questa nota, seppur riferiti a un periodo nel quale la crisi era già in atto, non colgono ancora appieno gli effetti economici della crisi come riflessa sul mercato immobiliare. In effetti, il confinamento (lockdown) ha ridotto drasticamente la possibilità di redigere rogiti nel mese di marzo nel I trimestre, ad aprile e parzialmente a maggio del successivo trimestre. Gli effetti economici sul mercato immobiliare, causati dal più generale calo delle attività e dell’occupazione, saranno pienamente valutabili solo nei prossimi trimestri, quando si potranno consuntivare gli effetti sul mercato immobiliare di questa crisi che interrompe bruscamente la fase di crescita in atto dal 2014».

Secondo un’analisi condotta su venti città del mondo, riportata dal Sole 24 Ore, saranno premiati i mercati che hanno gestito meglio l’epidemia, oppure quelli che hanno una carenza di offerte così cronica da poter continuare a contare su una domanda elevata, mentre gran parte dei mercati globali subiranno l’impatto negativo di Covid-19.

In Italia, ad esempio, per molti anni la domanda di spazio abitativo ha superato la scarsa offerta di immobili in molte città e regioni, fenomeno dovuto alla crescita demografica e al sempre maggiore afflusso nelle metropoli e nelle città di medie dimensioni. Anche nella situazione attuale questo trend non cambierà in modo significativo.

Non sappiamo esattamente cosa ci riserva il futuro, probabilmente lo smart working continuerà ad essere una scelta per molte aziende e diventerà la norma, quindi la casa continuerà ad essere il luogo dove si svolgerà parte della propria attività lavorativa. Questa nuova realtà spinge i potenziali acquirenti fuori dal cuore delle metropoli e dei centri abitati, verso le zone periferiche, dove poter anche trovare spazi più ampi sia interni che esterni, agevolati dal fatto che non si sarà più costretti a fare lunghi spostamenti e ad affrontare il traffico urbano quotidianamente, lavorando da casa propria. Alla luce di quanto detto si può supporre che la domanda di spazi residenziali non diminuirà ma semplicemente cambierà direzione.

Secondo Idealista prima della pandemia il 34,1% delle ricerche immobiliari riguardavano case nei capoluoghi di provinciadopo il Coronavirus questa percentuale è scesa al 30,9%. Un fenomeno che registra picchi nei casi di Milano, dove l’interesse è calato dal 63,5% al 62,7% in favore della provincia, e Roma dal 68,4% al 67,4%.

Anche se si guarda al fronte mutui i numeri sono decisamente in calo: anche in questo caso il calo maggiore si è registrato a Milano (-54,5), seguita da Verona (-45,5%), Napoli (-41,2%), Bari

(-40,7%), Palermo (-39,2%), Roma e Torino (-35,1%), mentre contrazioni minori hanno fatto segnare Firenze (-11,1%) e Bologna (-13,6%), questo è quanto riportato dal Sole 24 Ore.

Difficile fare previsioni, per il momento il prezzo degli immobili è stabile nonostante la crisi causata dalla pandemia, in particolare nelle grandi città.

L’investimento immobiliare continua ad essere comunque attrattivo e sicuro, meno soggetto alla volatilità dei mercati finanziari, per questo anche le banche continuano ad investire nel mercato immobiliare, proponendo mutui a tasso fisso con durata trentennale anche sotto l'1%.

Come scrive Antonio Ferrara sul Sole 24 Ore “può sembrare un paradosso, ma in un momento in cui molti si vedono purtroppo costretti a sospendere le rate del mutuo, non è mai stato così conveniente aprirne uno".

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